Realkreditinstituttene tilbyr flere forskjellige typer l\u00e5n til boligeiere mot sikkerhet i fast eiendom. KONVERTERING: Grunnleggende er det tre typer l\u00e5n til boligeiere med sikkerhet i fast eiendom: De tradisjonelle med fastrente obligasjonsl\u00e5na, rentetilpassningsl\u00e5n (flexl\u00e5n) og variabelt forrentet l\u00e5n med innebygget rentetak (garantil\u00e5n).
\nBoligl\u00e5n f\u00e5s i en rekke forskjellige utgaver – eksempelvis med eller uten avdrag og med l\u00f8petider p\u00e5 opp til 30 \u00e5r. Det er ikke noe klart svar p\u00e5 hvilket l\u00e5n det er mer fordelaktig. Valget avhenger av faktorer som temperament, \u00f8konomi og fremtidsutsikter. Jo st\u00f8rre risiko, du som l\u00e5ntar l\u00f8per, desto st\u00f8rre vil den mulige besparelsen v\u00e6re. Et l\u00e5n med variabel rente gir her og n\u00e5 en lavere ytelse sammenlignet med et med fastrente obligasjonsl\u00e5n. Til gjengjeld kjenner du ikke dine avdragene temmelig lang tid fram. Avdragene p\u00e5 l\u00e5net stiger og faller i takt med utviklingen i renten, fordi l\u00e5net l\u00f8pende skal refinansieres – eksempelvis en gang om \u00e5ret, hvis man velger et F1-l\u00e5n med rentetilpasning hver \u00e5r. Ved et med fastrente l\u00e5n kjenner du ytelsen i hele l\u00e5nets l\u00f8petid. Det beskytter ogs\u00e5 mer effektivt friverdien i boligen, n\u00e5r renten stiger. En stigende rente sl\u00e5r negativt igjennom p\u00e5 boligprisene, men vet at konvertere (legge om) et med fastrente l\u00e5n er det mulig \u00e5 forminske restgjelden.
\nLoddrett konvertering
\nN\u00e5r du legger om dine med fastrente obligasjonsl\u00e5na til andre obligasjonsl\u00e5n med en h\u00f8yere eller lavere rente, foretar du en konvertering. Du konverterer opp, n\u00e5r du skifter til et l\u00e5n med en h\u00f8yere rente, og du konverterer ned, n\u00e5r du skifter til et l\u00e5n med en lavere rente. Den form for konvertering kalles for loddrett konvertering. Boligeiere kan tjene penger som enten renten g\u00e5r opp eller ned. N\u00e5r rentene stiger, faller kursen p\u00e5 obligasjonene. Det betyr at du kan innfri din gjelden for f\u00e6rre penger ved \u00e5 kj\u00f8pe obligasjonene tilbake til en lavere kurs. Det gir mindre restgjeld.
\nDet er naturligvis ikke gratis \u00e5 legge om l\u00e5nene sine. De gamle l\u00e5nene skal finansieres med nybegynnere, som har en h\u00f8yere rente, og det er kostnader knyttet med l\u00e5neomleggingen. Resultatet er som regel, at du betaler litt h\u00f8yere m\u00e5nedlige avdrag etter skatt, men har mindre restgjeld. En oppkonvertering blir en god forretning, hvis renten etterf\u00f8lgende faller igjen. S\u00e5 kan du nemlig nedkonvertere – det vil si legge om l\u00e5nene til en lavere p\u00e5lydende rente og derved oppn\u00e5 b\u00e5de en lavere restgjeld og lavere m\u00e5nedlige avdrag etter skatt. Rentetilpassningsl\u00e5n er ikke velegnede til \u00e5 beskytte boligens friverdi, blant annet fordi kursen ikke svinger s\u00e6rlig mye. Garantil\u00e5n kan godt beskytte boligens friverdi, men gevinsten er ikke like stor som med et med fastrente obligasjonsl\u00e5n.
\nVannrett konvertering
\nEt lavt og forholdsvis stabilt renteniv\u00e5 samt et rentefradrag, som ikke er s\u00e5 h\u00f8yt som tidligere, har de senere \u00e5rene minsket fordelen ved \u00e5 konvertere opp og ned. Derfor har mange i stedet valgt \u00e5 legge om l\u00e5n fra med fastrente til variabler (eller omvendt). Det kalles vannrett konvertering. Har man eksempelvis et med fastrente obligasjonsl\u00e5n og vil konvertere vannrett, kan man h\u00e5pe p\u00e5 at den lange (30-\u00e5rig) rente stiger et par prosentpoeng, mens den korte (ett\u00e5rige) renten er stort sett uendret. I den situasjonen kan de 30-\u00e5rig obligasjonene kj\u00f8pes tilbake til markedskurs. Kj\u00f8pet av obligasjonene kan eksempelvis finansieres med et l\u00e5n med rentestilpasning hver \u00e5r. Man\u00f8veren skj\u00e6rer omkring 15 prosent av restgjelden, og avdraget p\u00e5 det nye l\u00e5net er lavere. I hvert fall det f\u00f8rste \u00e5ret inntil neste rentestilpasning.
\nTiming av l\u00e5neomleggingen
\nEn tommelfingerregel for n\u00e5r det kan betale seg \u00e5 konvertere er:
\n– Den effektive renten skal endre seg minst to prosentpoeng.
\n– Restl\u00f8petiden for l\u00e5net skal v\u00e6re rimeligt lang – helst over 10 \u00e5r. Jo lengre l\u00f8petid, desto st\u00f8rre gevinst.
\n– Restgjelden skal v\u00e6re over 250.000 kroner – ellers er gevinsten for mindre i forhold til kostnadene ved l\u00e5neomleggingen. Realkredittselskapene tilbyr en service, som overv\u00e5ker markedet, og kontakter kunden, n\u00e5r det er fordelaktig \u00e5 legge l\u00e5net om. Det er likevel langt fra sikkert, at tilbudet kommer p\u00e5 det riktige tidspunktet. Det best tidspunktet kan v\u00e6re forspilte, eller kanskje kan det bedre betale seg \u00e5 vente. Det avhenger av utviklingen i renter og kurser og vil alltid i et visst omfang v\u00e6re et sats.
\nI situasjonen skal du sammenligne et konkret l\u00e5netilbud inklusive kostnadene med din n\u00e5v\u00e6rende l\u00e5net og veie for og imot. For at sammenligningen er reell skal tilbudet matche l\u00e5nene, s\u00e5 det nybegynneren og det gamle har samme l\u00f8petid. Hva koster det? Utgiftene ved en l\u00e5neomlegging best\u00e5r av en rekke avgifter, gebyr, renter m.m.. Noen er fast, mens andre stiger eller faller avhengig av blant annet l\u00e5nets st\u00f8rrelse. Det er utgifter til kurtasje, differansesrente, l\u00e5nessakgebyr, tinglysningsavgift til staten m.m.. For et l\u00e5n p\u00e5 en million kroner bel\u00f8per utgiftene seg typisk til cirka 15.000 kroner. Bel\u00f8pet svinger, alt etter om f.eks. det gamle l\u00e5net innfris straks eller til terminen. Det er ogs\u00e5 mindre forskjeller mellom realkredittselskapene, som alle har boligberegnerer p\u00e5 hjemmesidene, hvor man kan taste inn data og sammenligne l\u00e5n, se kostnader, ytelser f\u00f8r og etter skatt m.m..
\nTeksten du akkurat har lest er oversatt fra engelsk og kan inneholde opplysninger som ikke gjelder for norske forhold.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Realkreditinstituttene tilbyr flere forskjellige typer l\u00e5n til boligeiere mot sikkerhet i fast eiendom. KONVERTERING: Grunnleggende er det tre typer l\u00e5n til boligeiere med sikkerhet i fast eiendom: De tradisjonelle med fastrente obligasjonsl\u00e5na, rentetilpassningsl\u00e5n (flexl\u00e5n) og variabelt forrentet l\u00e5n med innebygget rentetak (garantil\u00e5n). Boligl\u00e5n f\u00e5s i en rekke forskjellige utgaver – eksempelvis med eller uten avdrag […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[54],"tags":[213,53,148,192],"class_list":["post-3848","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-boliglan","tag-avdrag","tag-boliglan","tag-lan","tag-renter"],"yoast_head":"\n