Kjapp og trygg hosting for Wordpress

Investere i eiendom - kapital

eindomsinvest

New Member
Hei

Vi er to karer med hvert vårt firma som ønsker å slå oss sammen for å starte med eiendom.

Tanken var å kjøpe opp leiligheter med opppussingsbehov og selge videre ferdig oppusset.

Problemet er kapitalen, hvordan får man tak i 2 mill +/- på greiest mulig måte?

Begge har i snitt 400 000,- i årsinntekt (fast jobb)

Er bankene villige til å låne ut penger til slike prosjekter, noen med erfaring? Er det en ulempe med AS for bankene?

Tar i mot alle mulige tips, eiendom er virkelig drømmen å drive med!
 

thomasstr

Medlem
Nå som det har blitt strengere lånekrav, så må man muligens stille med høyere egenkapital. Eller så har du pant i primærbolig f.eks.
Det kan jo være at dere bør være flere for å faktisk få finansiering.

Jeg driver litt med dette på si og har en veldig fin vekst hittil, men igjen så må man regne på om det faktisk er lønnsomt. Nå sies det at boligsalget stagger litt opp, og det kan være med på å skape litt "frykt" i markedet, og da starter de å selge boligen i håp om å få sikret mest mulig av gevinsten.

Jeg råder dere i allefall ikke til å inngå noe kredittlån. Annuitetslån over 30år f.eks. Dette er jo bare å søke seg opp på Google.

Usikker på om det vil lønne seg med et AS ifht. at dere faktisk ikke har en inntekt i selskapet ennå. Det må i såfall noen andre kyndige her inne svare på :)
 

Johan

Medlem
Hvorfor stresse med oppussing når dere like vel gambler med at boligprisene vil stige inn i himmelen. Kjøp dere inn i et eller flere prosjekter. Disse fins det nok av, men velg attraktive områder. Her er down payment 20-50 % av kjøpesummen. Selg når prosjektet er ferdig og vips så har du tjent noen kroner. Innen eiendom er oppussingsobjekter det minst lukerative du kan drive med.
 

eindomsinvest

New Member
Hvorfor stresse med oppussing når dere like vel gambler med at boligprisene vil stige inn i himmelen. Kjøp dere inn i et eller flere prosjekter. Disse fins det nok av, men velg attraktive områder. Her er down payment 20-50 % av kjøpesummen. Selg når prosjektet er ferdig og vips så har du tjent noen kroner. Innen eiendom er oppussingsobjekter det minst lukerative du kan drive med.

Hva mener du konkret med å kjøpe seg inn i prosjekter?
 

Johan

Medlem
I de fleste større byggeprosjekter av leiligheter legges leiligheter ut for salg lenge før prosjekte er ferdigstilt. I mange tilfellet før prosjektet settes i gang. Sånne boliger legges ut til en fast pris uten budrunder. Du betaler et "down payment" på x % av salgssummen, resten ved overtakelse. Du kan når som helst selge kontrakten din eller kjøpe boligen når den er ferdig å selge den da.
 

Chris M

Medlem
Jeg har drevet med eiendom siden jeg var 20 år. Nå har jeg bikket 40 år og har 15 utleieleiligheter. Jeg har vært gjennom de utfordringene dere beskriver her. Det å få lån første gang er alltid en utfordring. Dere skriver ikke noe om deres gjeldssituasjon i øyeblikket og om dere fra før eier eiendom som dere bor i. Dette er relevant for hvordan banken vurderer dere. Men basert på min erfaring tror jeg nok banken vil være skeptisk til å låne ut penger til nybegynnere som skal flippe eiendom. Om dere sier dere skal leie ut og legger frem et regnestykke på det, så vil dere trolig gjøre prosessen lettere. Det å pusse opp og selge er alltid risikofylt, selv i et stigende marked. Alt er dyrere enn dere tror og min erfaring er at håndverkere rett og slett har gjort det til en sport å skvise mest mulig ut av hver kunde. Så ikke la noen løfte en hammer eller rørtang uten at en fastpris er avtalt og ha alltid med setningen om at "Arbeidet skal inneholde xxxx + Alt som naturlig må til for at prosjektet skal ferdigstilles på en faglig korrekt måte". Altså, ikke la håndverkerne spesifisere kontrakten slik at de kan si at f.eks jording til elektriskanlegget ikke er med fordi det ikke står i kontrakten etc. For dette er standard triks de bruker for å øke sine marginer. Få med at alt som naturlig må til for å ferdigstille jobben. Dette er viktig og alle pengene jeg har tapt på slike triks kunne sikkert gjort at jeg hadde minst en eiendom til. Så det er dyr lærdom!

Men til det du egentlig spør om. Vil banken egentlig leke med dere? Jeg tror at om dere er to personer uten spesielle lån eller andre forpliktelser, så er det mulig få å lån. Og kanskje høyere enn dere nevner også. Men det forutsetter selvsagt at dere begge garanterer. Så er jo det kravet om egenkapital som dere må finne en løsning på. Jeg vil anbefale å ta en runde med mange banker og presentere hva dere planlegger og se hva de kan tilby. Det er det første dere må gjøre. Om dere tar en skikkelig runde med flere banker, så får dere raskt vite hva som er mulig. Det er ikke vits å bruke mer tankekraft på dette uten finansieringsbevis.

Når det gjelder om dere bør ta lånet privat eller på firma, så er svaret åpenbart privat. Med tanke på rentenivået så kan dere få lån litt over 2-tallet privat, men dere må trolig mellom 4-6% på et firmalån. Og jeg tror heller ikke dere vil få et. Selv med god sikkerhet så er det vanskelig å få lån på firma. Dette ettersom banken først og fremst ser på betjeningsevnen. Og med dagens forhold mellom kjøp versus leiepriser så vil dette aldri se spesielt bra ut. Så lenge et utleieprosjekt ikke yielder mellom 8-10 prosent så vil ikke få lån på et AS. Og uansett vil banken kreve rundt 30% egenkapital i firmaet i kontanter. Noe som er vanskelig for de fleste å få til. Ellers er dette et prosjekt der nybegynnere skal pusse opp og flippe eiendommen, så da vil nok banken neppe vurdere prosjektet på et AS.

Min mening er at dette høres litt risky ut, men samtidig var det risky da jeg startet også. Så det handler først og fremst om gjennomføringsevne. Et problem som jeg ser at dersom dere har tenkt å selge eiendommen videre, men samtidig skal gjøre mye av jobben selv, så kan det kanskje være vanskelig å ha en god nok kvalitet på oppussingen om det er første gang man gjør det. Så dette er noe dere må ha i bakhodet. Om dere tenker å bruke en høy grad av håndverkere, så MÅ dere som sagt sikre dere med å hente inn mange anbud og ha skriftlige kontrakter der jobben skal gjennomføres i sin helhet uten at deler av jobben "ikke er inkludert". Det å bruke tid på å hente inn flere anbud er det mest lønnsomme dere kan gjøre. Jeg skiftet nylig tak på en bygård jeg eier, og fikk anbud mellom 980 000 kr til 420 000 kr. Så det er helt finger i luften prising på veldig mye. Jeg tok det billigste og det gikk veldig bra. Men husk å bakgrunnsjekke firmaet og ta kredittest om dere må føre over penger underveis i prosjektet.

Det var det jeg kom på i farten. Dere får si fra når dere har tatt bankrunden. Kan jo bli spennende dette :)
 

eindomsinvest

New Member
Begge leier, så ingen huslån.

Kanskje litt dobbeltmoralsk å leie, for så å spørre banken om penger til lån for å kjøpe noe du kan leie ut...(?)
 

Chris M

Medlem
Er vel verre om dere sier at dere skal flippe eiendommen....;) Men om dere bare holder dere til at dere skal kjøpe en eiendom og ikke så mye om hvorfor, så er det ingen som stiller spørsmål om dere vil selge den på et senere tidspunkt. Det er nemlig lov å kjøpe og selge eiendom i Norge ;)
 

thomasstr

Medlem
@Chris M Veldig flott innlegg, absolutt! Nå kjøpte vi et rekkehus for å leie det ut 1 år, før vi får solgt leiligheten vi bor i (boplikt). Det var jo litt risiko i det også mtp. om man fikk leie ut eller ikke, men slo til alikevell og var heldige å få det til takst. Det jeg sitter igjen med er at over lengre tid (sånn som boligprisene er i oslo og omegn nå) er det ikke gunstig å låne for så å leie ut, uten at man har avdragsfrihet. Du skal ha en del EK før det faktisk lønner seg? Mulig du har andre argument for dette?
 

Chris M

Medlem
@Chris M Veldig flott innlegg, absolutt! Nå kjøpte vi et rekkehus for å leie det ut 1 år, før vi får solgt leiligheten vi bor i (boplikt). Det var jo litt risiko i det også mtp. om man fikk leie ut eller ikke, men slo til alikevell og var heldige å få det til takst. Det jeg sitter igjen med er at over lengre tid (sånn som boligprisene er i oslo og omegn nå) er det ikke gunstig å låne for så å leie ut, uten at man har avdragsfrihet. Du skal ha en del EK før det faktisk lønner seg? Mulig du har andre argument for dette?

Jeg antar at du mener at man skal ha en del egenkapital før det går rundt, og når man nå bare oppnår kanskje rundt 4% yield når man kjøper utleieleilighet i Oslo, så kjøper man ikke for å tjene på leien. Da er det verdistigningen som er gulroten. Personlig har jeg ( dessverre ) kjøpt mest andre steder i landet med avkastning mellom 8 prosent og opp til 16 prosent. Men her er verdistigningen mye lavere. Kjøpte heldigvis to leiligheter i Oslo sent på 90-tallet, men var så dum at jeg sluttet å kjøpe der fordi avkastningen på leien var så lav sammenlignet med andre steder. Og jeg hadde vel neppe fått ekspandert i stor grad uten å tenke cashflow. Så er et tveegget sverd akkurat den problemstillingen du viser til.
 
Topp