Tonny Kluften
Administrator
Hvis et AS kjøper fast eiendom, får det fradrag på selvangivelsen for hele kjøpesummen samme året?
Fradrag for kjøp av fast eiendom?
- Trådstarter Tonny Kluften
- Startdato
hansson
Langveisfarende
Nei, jeg mener at eiendommen må saldoavskrives med 2% årlig, eller evt. må kjøpesummen deles på f.eks. 60 eller 100 år som er vanlige "levetider" for eiendom, og avskrives lineært (lik avskrivingssum hvert år). Om du kan velge fritt eller om det er noen tydelige kriterier som må følges veit jeg ikke. Her kan sikkert regnskapsførerne på forumet hjelpe.
Steve Cash
Medlem
Nei, du får ikke direkte fradrag, og så kommer det an på hva slags fast eiendom du kjøper om den er avskrivbar i det hele tatt. Skattemessig benyttes saldometoden når eiendommen er avskrivbar, dvs. at en avskriver av gjenværende saldo. Eksempel: Kostpris kr 1000 000 og 4 % avskrivning gir 40 000 første året, 960 000 * 4% =38 400 det andre året osv. Så du ser at det går veldig lang tid før du er i null.
-Boligeiendommer og tomter er ikke avskrivbare, selv om hensikten er utleie.
-Bygg og anlegg 4 % saldoavskrivning, men forhøyet sats for enkle bygg med antatt levetid under 20 år samt husdyrrom i lanbruket.
-Forretningseiendommer, som hansson nevner, 2 % saldoavskrivning.
Denne tabellen gir en god oversikt over saldogruppene: http://www.narf.no/Fagstoff/Satser-og-regulativer-m/Avskrivningssatser/
Jeg kan legge til at i foretak med årsregnskapsplikt etter regnskapsloven, som AS kommer inn under, så skal en også foreta regnskapsmessig avskrivning etter en fornuftig avskrivningsplan, her er den ingen lovbestemt sats, men den vil ofte avvike fra skattemessig avskrivning, og dermed får en såkalte midlertidge forskjeller, som skal oppgis i eget ligningsskjema. Men hvis det kan ansees som fornuftig, er det tillatt å bruke samme sats som skattemessig.
-Boligeiendommer og tomter er ikke avskrivbare, selv om hensikten er utleie.
-Bygg og anlegg 4 % saldoavskrivning, men forhøyet sats for enkle bygg med antatt levetid under 20 år samt husdyrrom i lanbruket.
-Forretningseiendommer, som hansson nevner, 2 % saldoavskrivning.
Denne tabellen gir en god oversikt over saldogruppene: http://www.narf.no/Fagstoff/Satser-og-regulativer-m/Avskrivningssatser/
Jeg kan legge til at i foretak med årsregnskapsplikt etter regnskapsloven, som AS kommer inn under, så skal en også foreta regnskapsmessig avskrivning etter en fornuftig avskrivningsplan, her er den ingen lovbestemt sats, men den vil ofte avvike fra skattemessig avskrivning, og dermed får en såkalte midlertidge forskjeller, som skal oppgis i eget ligningsskjema. Men hvis det kan ansees som fornuftig, er det tillatt å bruke samme sats som skattemessig.
Tonny Kluften
Administrator
Men alle penger man bruker på oppussing får man skrive av samme året?
Steve Cash
Medlem
Ja, oppussing gir fradrag, så lenge det er vedlikehold i betydningen å sette bygningen tilbake i samme stand som den var som ny. Eventuell standardhevning må aktiveres. Og selvfølgelig er det en forutsetning av bygningen skal brukes i inngtektsgivende aktivitet, men det vil vel alltid være tilfelle hvis den kjøpes av et AS.
Eksempel, en bytter ut inventaret på badet i en utleiebolig med tilsvarende nytt, det gir fradrag. Men hvis en setter inn inventar med høyere standard skal mellomlegget aktiveres. Men så må en ta hensyn til hva som var vanlig standard da badet blir bygget og hva som er det nå.
Eller for den saks skyld, utleieboligen hadde ett bad, nå skal en dele inn i to leiligheter og lager et bad til, da må en aktivere ombyggingen.
Eksempel, en bytter ut inventaret på badet i en utleiebolig med tilsvarende nytt, det gir fradrag. Men hvis en setter inn inventar med høyere standard skal mellomlegget aktiveres. Men så må en ta hensyn til hva som var vanlig standard da badet blir bygget og hva som er det nå.
Eller for den saks skyld, utleieboligen hadde ett bad, nå skal en dele inn i to leiligheter og lager et bad til, da må en aktivere ombyggingen.
Tonny Kluften
Administrator
Takk for info.
Hva hvis man kjøper et skall av en bygning som har stått og råtnet siden 1970, og bruken nå skal være annerledes enn den var i 1970, hva da? Hvis ikke noe av det som er nå kan brukes, og allikevel må bygges om til annet bruk?
Hva hvis man kjøper et skall av en bygning som har stått og råtnet siden 1970, og bruken nå skal være annerledes enn den var i 1970, hva da? Hvis ikke noe av det som er nå kan brukes, og allikevel må bygges om til annet bruk?
Steve Cash
Medlem
Uten å kjenne saken i detalj så vil jeg anta at det vil bli en fordeling mellom vedlikehold og aktivering, det er i alle fall det vanlige. F.eks. vil du antakelig måtte skifte vinduer samt panel både innvendig og utvendig. Det vil typisk være vedlikehold. Riktignok bruker du helt andre typer vinduer i dag enn i for mange tiår siden, men da må en som tidligere nevnt se på hva som var vanlig vindusstandard da og hva som er det nå. Maling må kunne utgiftsføring hvis det har vært malt før osv. Gamle hus har som regel ikke skikkelig isolasjon, og da er det en standardhevning som må aktiveres. Bytte av takstein og takstoler er vedlikehold, hvis det tilsvarer det som er der fra før.
Dette var bare eksempler, men en kan enten se på de forksjellige elementene og fordele vedlikehold/aktivering på hver ting, eller fordele hele prosjektet etter en skjønnsmessig prosent hvis det er praktisk umulig å gå helt detaljert til verks. Selvfølgelig trekker en ut ting som åpenbart er det ene eller det andre, f.eks. vil et tilbygg være ren påkostning som skal aktiveres.
Hvis dette er et dyrt og stort prosjekt er det lurt å dokumentere mest mulig, f.eks. bilder før og etter, tegninger over prosjektet osv. Hvis en gjør en gjennomtenkt fordeling så kan i alle fall Skattekontoret neppe ankalge deg for unndragelse, men de kan være uenige i fordelingen. Min erfaring er likevel at hvis en gjør en skikkelig jobb med fordellingen så øker sjansen for å gå det godkjent.
Dette var bare eksempler, men en kan enten se på de forksjellige elementene og fordele vedlikehold/aktivering på hver ting, eller fordele hele prosjektet etter en skjønnsmessig prosent hvis det er praktisk umulig å gå helt detaljert til verks. Selvfølgelig trekker en ut ting som åpenbart er det ene eller det andre, f.eks. vil et tilbygg være ren påkostning som skal aktiveres.
Hvis dette er et dyrt og stort prosjekt er det lurt å dokumentere mest mulig, f.eks. bilder før og etter, tegninger over prosjektet osv. Hvis en gjør en gjennomtenkt fordeling så kan i alle fall Skattekontoret neppe ankalge deg for unndragelse, men de kan være uenige i fordelingen. Min erfaring er likevel at hvis en gjør en skikkelig jobb med fordellingen så øker sjansen for å gå det godkjent.
Tonny Kluften
Administrator
Veldig bra info Steve, takk for det.
Steve Cash
Medlem
Et forbehold: Jeg har forutsett at dette er et hus ditt selskap skal kjøpe nå eller har kjøpt. Hvis noen som leser dette eier et bolighus og har brukt det som egen bolig og nå skal ta det i bruk som utleiebolig, er det begrensninger i fradragsretten de første årene, se Lignings-ABC for nærmere detaljer. (Jeg legger inn denne tilleggsopplysnsingen hvis noen har lignende, men ikke helt like prosjekter på gang, så ingen blir lurt.)
Tom E. Gundersen
New Member
Hei, jeg er nytt medlem idag og ønsker å kommentere "Boligeiendommer og tomter er ikke avskrivbare, selv om hensikten er utleie."
Jeg spurte 16.03.2016 skatteetaten om vår leilighet på 35m2, eierseksjon i sameie, eid av mitt aksjeselskap, kan avskrives, og dette er svaret jeg fikk:
Dersom boligen eiet av et AS benyttes i sin helhet til utleievirksomhet, blir den regnet som en
næringseiendom og kan avskrives etter de ordinære regler i skattelovens § 610 jfr. §§§ 1440, 1441 bokstav h og 1443 bokstav h. Avskrivingssats er med inntil 4%.
Slik jeg tolker dette havner eiendom eid av foretak som leies ut i sin helhet inn under mv. (med videre) - delen av Skatteloven § 14-43. Avskrivningssatser, punkt h, som sier:
h. bygg og anlegg, hoteller, losjihus, bevertningssteder mv. - 4 prosent
I ettertid har jeg spurt skatteetaten om dette også går an for utleie som privatperson og svaret er NEI.
Jeg er ikke utdannet innen feltet, men såvidt jeg forstår det gjelder følgende:
Boligeiendom som leies ut i sin helhet og eies av privatperson(er): kan ikke avskrives.
Boligeiendom som leies ut i sin helhet og eies av foretak (som feks AS): kan avskrives (fordi da klassifiseres den som næringseiendom).
Steve Cash
Medlem
Nei dessverre, du har enten fått feil informasjon, eller misforstått svaret du har fått. Bolig er ikke "med videre" i denne sammenhengen, da må du drive korttidsutleie på en slik måte at huset får karakter av hotell.
Forskjellige foretaksformer gir ikke forskjell i avskrivningrett, det ville da også være svært urimelig.
Fra lignings-ABC 2015/16 side 352, legg merke til det som står om funksjonærbolig og utleiehytte. For hytte gjelder dette utleie i næring, f.eks. korttidsutleie på campingplass:
Forskjellige foretaksformer gir ikke forskjell i avskrivningrett, det ville da også være svært urimelig.
Fra lignings-ABC 2015/16 side 352, legg merke til det som står om funksjonærbolig og utleiehytte. For hytte gjelder dette utleie i næring, f.eks. korttidsutleie på campingplass:
Sjekk også det KPMG skriver om at bolig ikke kan avskrives: http://verdtavite.kpmg.no/skattemessige-avskrivninger.aspx
Tom E. Gundersen
New Member
Hei og takk for svar.
Jeg mener ikke å si at forskjellige foretaksformer gir ulik avskrivningsrett. Jeg sier (eller prøver å si, ikke så enkelt det her) at næringseiendom utleid i sin helhet kan saldoavskrives - mens eiendom eid av privatpersoner ikke kan saldoavskrives, muligens med unntak for ENK her (er ENK å anse som et foretak?), men det vet jeg ikke og er heller ikke relevant for mitt tilfelle.
Mitt neste spørsmål blir da hva er definisjonen på næringseiendom, sliter med å finne et godt svar, men følgende definisjon på næringseiendom (https://www.jusstorget.no/formuesbeskatning-av-naerings-og-boligeiendom-2/) sier:
Begrepet næringseiendom er nærmere definert i Forskr. 1158 § 4-10-2 som ”alle typer næringseiendom, herunder tomter, eiendom i utlandet og bolig- og fritidseiendom som leies ut i eierens næringsvirksomhet.”
La meg igjen sitere direkte hva skatteetaten skrev til meg 16.03:
Dersom boligen eiet av et AS benyttes i sin helhet til utleievirksomhet, blir den regnet som en næringseiendom og kan avskrives etter de ordinære regler i skattelovens § 610 jfr. §§§ 1440, 1441 bokstav h og 1443 bokstav h. Avskrivingssats er med inntil 4%.
Skatteetaten sier altså at bolig eid av AS og utleid i sin helhet regnes som næringseiendom og kan avskrives med inntil 4%.
Cluet her virker å være å forstå forskjellen på boligeiendom og næringseiendom, eller kanskje mer korrekt når boligeiendom er å anse som næringseiendom. Ref skatteetaten er en bolig eid av et AS utleid i sin helhet å betrakte som næringseiendom - og da kan boligen saldoavskrives - mens bolig eid av privatperson utleid i sin helhet ikke er å betrakte som næringseiendom - og da kan boligen ikke saldoavskrives.
Hva sier du? Mener du fortsatt at skatteetaten har feilinformert eller at jeg misforstår? Jeg må bli 100% sikker på dette, men utrolig vanskelig å finne konsistente svar rundt omkring, og dersom ikke engang skatteetaten vet svaret, hvem i huleste vet? Regnskapsførere eller revisorer? Virker merkelig at de kan mer enn de som skal håndheve loven...
Jeg mener ikke å si at forskjellige foretaksformer gir ulik avskrivningsrett. Jeg sier (eller prøver å si, ikke så enkelt det her) at næringseiendom utleid i sin helhet kan saldoavskrives - mens eiendom eid av privatpersoner ikke kan saldoavskrives, muligens med unntak for ENK her (er ENK å anse som et foretak?), men det vet jeg ikke og er heller ikke relevant for mitt tilfelle.
Mitt neste spørsmål blir da hva er definisjonen på næringseiendom, sliter med å finne et godt svar, men følgende definisjon på næringseiendom (https://www.jusstorget.no/formuesbeskatning-av-naerings-og-boligeiendom-2/) sier:
Begrepet næringseiendom er nærmere definert i Forskr. 1158 § 4-10-2 som ”alle typer næringseiendom, herunder tomter, eiendom i utlandet og bolig- og fritidseiendom som leies ut i eierens næringsvirksomhet.”
La meg igjen sitere direkte hva skatteetaten skrev til meg 16.03:
Dersom boligen eiet av et AS benyttes i sin helhet til utleievirksomhet, blir den regnet som en næringseiendom og kan avskrives etter de ordinære regler i skattelovens § 610 jfr. §§§ 1440, 1441 bokstav h og 1443 bokstav h. Avskrivingssats er med inntil 4%.
Skatteetaten sier altså at bolig eid av AS og utleid i sin helhet regnes som næringseiendom og kan avskrives med inntil 4%.
Cluet her virker å være å forstå forskjellen på boligeiendom og næringseiendom, eller kanskje mer korrekt når boligeiendom er å anse som næringseiendom. Ref skatteetaten er en bolig eid av et AS utleid i sin helhet å betrakte som næringseiendom - og da kan boligen saldoavskrives - mens bolig eid av privatperson utleid i sin helhet ikke er å betrakte som næringseiendom - og da kan boligen ikke saldoavskrives.
Hva sier du? Mener du fortsatt at skatteetaten har feilinformert eller at jeg misforstår? Jeg må bli 100% sikker på dette, men utrolig vanskelig å finne konsistente svar rundt omkring, og dersom ikke engang skatteetaten vet svaret, hvem i huleste vet? Regnskapsførere eller revisorer? Virker merkelig at de kan mer enn de som skal håndheve loven...
Sist redigert:
Steve Cash
Medlem
Nei, all næringseiendom er ikke avskrivbar. Tomt kan være næringeiendom, men ikke avskrivbar. Det samme gjelder altså boliger.
Det første avsnittet ditt om hva som er et foretak og at bare foretak kan eie næringseiendom er dårlig fundert. En enkeltperson kan eie en næringsiendom gjennom sitt enkeltpersonforetak, alle eiendommer eid av et foretak er heller ikke nødvendigvis næringseiendom, men dette er uviktig. Det viktige står i Lignings-ABC 2015/16 side 367 i pdf-utgaven, du finner den på nettet. Her fra html-utgaven: http://www.skatteetaten.no/no/Radgi...r/Lignings-ABC/Kapitler/D/?mainchapter=127543
Nedenfor står det om boliger og hytter til korttidsutleie, disse er avskrivbare:
Alt dette er helt uavhenging av foretaksform, har du fått et annet svar fra skattekontoret bør du henvende deg dit igjen med henvisning til deres egen bok, Lignings-ABC, og spørre hvordan uttalelsen henger sammen med det som står der. Forøvrig siterer du noen som ser ut som en liten del av et svar, og uten spørsmålet, så hva som er den fullstendige sammenhengen er litt vanskelig å se.
Her finner du hele Lignigs-ABC inklusiv pdf-utgaven http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Handboker/lignings-abc/
Det første avsnittet ditt om hva som er et foretak og at bare foretak kan eie næringseiendom er dårlig fundert. En enkeltperson kan eie en næringsiendom gjennom sitt enkeltpersonforetak, alle eiendommer eid av et foretak er heller ikke nødvendigvis næringseiendom, men dette er uviktig. Det viktige står i Lignings-ABC 2015/16 side 367 i pdf-utgaven, du finner den på nettet. Her fra html-utgaven: http://www.skatteetaten.no/no/Radgi...r/Lignings-ABC/Kapitler/D/?mainchapter=127543
Nedenfor står det om boliger og hytter til korttidsutleie, disse er avskrivbare:
Alt dette er helt uavhenging av foretaksform, har du fått et annet svar fra skattekontoret bør du henvende deg dit igjen med henvisning til deres egen bok, Lignings-ABC, og spørre hvordan uttalelsen henger sammen med det som står der. Forøvrig siterer du noen som ser ut som en liten del av et svar, og uten spørsmålet, så hva som er den fullstendige sammenhengen er litt vanskelig å se.
Her finner du hele Lignigs-ABC inklusiv pdf-utgaven http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Handboker/lignings-abc/
Tom E. Gundersen
New Member
Steve: takk for svar igjen.
Jeg kan spør skatteetaten enda en gang og høre hva de sier.
Høres ut som du vet hva du snakker om så antar du jobber med dette
Uansett trenger jeg en endelig avklaring fra skatteetaten.
Jeg kan spør skatteetaten enda en gang og høre hva de sier.
Høres ut som du vet hva du snakker om så antar du jobber med dette
Uansett trenger jeg en endelig avklaring fra skatteetaten.